A correta base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) em operações de leilão judicial ou extrajudicial é o valor da arrematação entende STJ.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recente julgado (REsp nº 1.805.862-SP) afirmou que já é pacificado na corte o entendimento de que o valor venal para efeito de base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.

Desta forma, para aqueles interessados em arrematar bens imóveis nos leilões judiciais (hasta pública) ou em certames licitatórios – extrajudicial, têm-se que a alíquota legal do ITBI deverá ser aplicado sobre o valor arrematado, ou seja, aquele constante no auto de arrematação do imóvel.

Não raras as vezes, os municípios aplicam entendimento de que o efetivo valor para fins de composição do ITBI é aquela da avaliação judicial ou administrativa ou o preço pago, se for maior.

Equivocada esta conduta, de modo que todas as operações de ITBI devem seguir o preconizado pelo STJ, cabendo a ressalva de que o procedimento para alienação judicial ou extrajudicial devem seguir as regras constantes no Código de Processo Civil ou no edital da licitação. Para o STJ, base de cálculo do ITBI de imóvel arrematado é a do valor alcançado no leilão

No STJ, o relator do recurso, ministro Luiz Fux, destacou o entendimento, já firmado pela Corte, de que, nesse caso, a base de cálculo do ITBI deve ser a do valor alcançado em leilão. Tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI, afirmou o ministro.

Ainda para maiores esclarecimentos, importante trazer aà baila o enunciado contido no art. 1.245, do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Portanto, a transmissão da propriedade imobiliária só se opera mediante o registro efetivo do título translativo (escritura de compra e venda, de dação em pagamento etc.) no Registro de Imóveis competente. Para que nenhuma dúvida possa pairar prescreve os § 1º, do art. 1.245:

“§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Esse § 1º está a reafirmar que não ocorre a transmissão, portanto, o fato gerador do ITBI, enquanto a escritura de compra e venda não for registrada. Nesse sentido é a jurisprudência do STJ:

“EMENTA: “TRIBUTÁRIO – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – FATO GERADOR- REGISTRO IMOBILIÁRIO – (C. CIVIL, ART. 530).A propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro respectivo título (C. Civil, Art. 530). O registro imobiliário é o fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Assim, a pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o Ordenamento Jurídico.” (REsp. 12.546, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ16/04/2001, p.104). A transmissão de propriedade imóvel pressupõe evidentemente a pessoa do transmitente (vendedor) e a pessoa que recebe a transmissão (comprador). Sem essa relação jurídica, por ato inter vivos e a título oneroso, impossível é a ocorrência do fato gerador do ITBI. Por isso, no ato da expedição da carta de usucapião não deve ser exigido o recolhimento prévio do ITBI, como era de praxe no passado, quando a doutrina do direito tributário não estava ainda afirmada no cenário jurídico nacional. De fato, na usucapião não existe a pessoa do transmitente da propriedade imobiliária por ser forma originária de aquisição. O juiz limita-se a declarar a existência da propriedade imobiliária a favor do posseiro que reuniu as condições legais para sua aquisição.

Denota-se, portanto, que o fator temporal da imposição do ITBI, ou seja, seu fato gerador ocorre tão somente no ato do registro cartorário do bem e a base de cálculo do bem imóvel que vai a leilão limita-se, legalmente conforme entendimento do STJ, ao valor da arrematação.

Sendo assim, caso o nobre leitor sofra com exigência da Administração Pública Municipal de pagamento de ITBI de bem arrematado sobre valor avaliado por Comissão Tributária Municipal, valorando a maior, procure seus direitos pois está sendo lesado.